由于老师资源分拨不平衡，学区房受到部分家长的追捧，其价钱不时显着高于场所城市的房屋均价。然则，淌若购置的学区房学位被占用，其价值也会受到影响。

近日，一位购房主说念主向中新经纬投诉，她购买的位于北京市海淀区房源的学位，被原业主的孩子占用。而按照“六年一学位”的入学划定，该套房源要在2028年才调再次提供新的学位。

购置千万学区房 原业主擅自使用学位

2021年，董琳(假名)通过麦田房产看中了海淀区某小区的一套两居室。麦田房产牙东说念主先容，该小区对口的学校是万泉小学晨曦校区和首师大二附中，万泉小学晨曦校区虽不是北京顶尖的小学，但素养质地也比拟超越。

据房屋往复平台信息袒露，当今该小区两居室的总价均在千万元以上，单价向上10万元/浅薄米。董琳也对中新经纬暗示，其时她与原业主协商的往复价钱向上1000万元。董琳称，其时她得知原业主共有两个孩子，其中一个依然正在使用该房源的学位，按照海淀区“六年一学位”的条目，学位会在两三年内使用完毕。其时，董琳的孩子已在上小学，短期内不使用该学位，但她依然垂青房源的学位价值。

2021年6月、2022年9月，她先后两次向原业主支付了200万元的定金以及40万元的建设使用金。按照董琳、原业主及麦田房产三方签署的合同商定，诚然房源还莫得过户，但此时董琳依然领有该套屋子的使用权。不外，由于疫情等原因，该房源在后续的过户、贷款等方面拖延的时辰较长。

直到2023年2月，董琳准备支付剩余款项、进行房源过户时才从麦田房产的牙东说念主口中得知，就在她于2022年9月支付第二笔定金前，原业主的第二个孩子也暗暗使用了该学位。麦田房产给董琳的《房屋交易经纪劳动书面见知》中商定：若您的子女需使用该房屋筹划信息登记入学，请阐发畴昔计谋下该房屋场所小区户籍能否使用筹划学校的入学限额，及该房屋筹划信息是否已被使用登记入学，并书面商定。

董琳称，在2022年时，该房源不动产证上的名字仍是原业主的，因此，原业主不需要通过她就能向老师部门提交学位请求。“学生入学信息登记，差未几要在畴昔的上半年完成，但原业主却不见知咱们，还在几个月后收了第二笔定金。”按照原业主第二个孩子2022年9月入学贪图，该房源要在2028年才调产生新的学位。

买方折让房款 中介是否还担责？

近6年无法提供新的学位，让这套房源的价值受到了影响。华夏地产首席分析师张大伟对中新经纬暗示，诚然该房源能在6年后再行提供新学位，但由于时辰过长，这类屋子只可卖给那些不急于使用学位的家长，且要略低于市集价，总价无意会低5%~10%。

关于原业主擅自使用学位的作念法，董琳感到十分不明与惊讶。她暗示，尽管她的孩子不需要这个学位，但异日的变数好多，比如生二孩、房屋再次出售等。之后的换取中，原业主向董琳折让了35万元的房款。由于职责太忙和房屋已在往复流程中，董琳领受不息交割，并于本年2月底将该房源过户至名下。

董琳认为，这场往复中，麦田房产算作提供信息、征询的一方，莫得作念好房源监管，导致原业主擅自使用了学位，存在劳动过失，理情愿担相应株连。不外，无论是崇敬这次房产往复的牙东说念主如故麦田房产客诉的职责主说念主员，均不认可这种意见，他们认为，原业主再次使用学位时他们不知情，直到2023年才知说念。何况，房屋的居住属性并未受损，学位也会在几年后再行不错使用。

3月14日，针对这次往复，中新经纬筹划了麦田房产筹划东说念主士。该东说念主士暗示，公司在推介房源时，从未宣传过学区房、承诺过学位，并重申原业主再次使用学位时他们并不清晰。关于这一效果，董琳不太得志，但她也不明晰是否还需不息索赔。

北京金诉讼师事务所主任、北京法学会不动产法计议会理事王玉臣对中新经纬分析，原业主擅自使用学位，违抗了筹划方的条约商定，应当按照合同商定向买方支付走嘴金等补偿。淌若买方以为房产中介方存在劳动过失，则需要买方提供相应的字据给以讲解。“若中介的行为违抗了筹划条约商定，则应当承担相应的走嘴株连，不错按照合同商定追责。”

麦田房产提到，在中介费结算时，向董琳折让了2万多元的中介用度。董琳暗示，这个扣头是此前就已谈好、在房源过户后返还，与学位被占用问题没关筹划。她当今还莫得拿这个扣头，支付的仍是27.9万余元的中介用度。

王玉臣领导，淌若房屋交易合同中明确商定，购买该房源是为了学位，在学位被占用的情况下，购房主说念主不错据此撤消交易合同。淌若交易合同中莫得明确商定学位使用或商定腌臜的，提议购房主说念主另立书面商定或补充条约，幸免出现近似问题。

卖方、中介避让学位已占用 被判返还中介费

2019年12月，广州中院通报过一皆卖方、中介避让学位已占用的案例，因合同无法不息现实，中介公司被判返还中介费。买受东说念主谢某、陈某、出卖东说念主尚某、庞某与中介公司坚硬《广州市二手房交易及居间劳动合同》，其后，交易两边就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案告状出卖东说念主条目撤消房屋交易合同关系并双倍返还定金。

该案收效判决认定，出卖东说念主莫得字据讲解在合同坚硬前已将房屋从属学位的占用情况确乎见知买受东说念主，两边未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能不息现实，判决复古了买受东说念主全部诉讼请求。

该案中买受东说念主谢某、陈某宗旨中介公司避让涉案房屋从属学位占用情况，条目撤消居间合同关系并返还已付中介费、补偿讼师费亏蚀。

一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买受东说念主使用等，均为影响涉案房屋往复价钱、往复意向的进攻信息，中介公司负有向买受东说念主确乎陈说与房屋往复关联信息的义务。该案中介公司在出卖东说念主放售涉案房屋时，对出卖东说念主要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未确乎见知买受东说念主，毁伤了买受东说念主利益，则无权收取中介劳动费。讼师费并非诉讼的必要用度，故判决中介公司返还中介费31150元。二审时，广州中院判决驳回上诉，守护原判。